Elle se compose d’une succession d’étapes, que l’on peut répartir en deux grandes phases :

• une phase administrative

• suivie d’une phase judiciaire

La procédure débute par l’ouverture d’une enquête publique et se termine par le transfert de propriété du bien exproprié, suivi de l’indemnisation de son propriétaire initial et de la prise de possession, par l’autorité expropriante.

Phase administrative

Cette phase vise à aboutir à l’adoption (le cas échéant, de façon concomitante) de deux actes fondamentaux dans la procédure d’expropriation :

• d’une part, la déclaration d’utilité publique (DUP) du projet, qui constitue un acte fondamental de nature à justifier l’opération d’expropriation, étant précisé que les projets concernés sont divers : école, ligne de tramway ou de train, hôpital, route, zone d’aménagement concerté…

Cette déclaration – prise par arrêté préfectoral, voire, plus rarement, par décret en Conseil d’Etat (selon la nature du projet) – ne peut intervenir qu’après la réalisation d’une enquête publique qui est menée conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ou bien, en suivant la procédure prévue par le code de l’environnement, lorsque la déclaration d’utilité publique porte sur une opération susceptible d’affecter l’environnement (article L. 110-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

• et, d’autre part, l’arrêté de cessibilité, qui a pour objet de déclarer cessibles les parcelles concernées au profit du maître d’ouvrage, conformément à l’article L. 132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Cet acte – qui suppose l’organisation préalable d’une enquête parcellaire, dont la procédure est précisément arrêtée par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique – constitue un acte décisif puisqu’il a pour effet de démarrer le processus de transfert de propriété, en permettant au préfet de saisir le juge judiciaire afin qu’il prononce l’expropriation des biens.

Phase judiciaire

Cette phase vise à concrétiser le transfert de propriété en faveur de l’expropriant, en contrepartie du paiement d’une indemnité au profit de l’exproprié.

Elle s’organise en quatre grandes étapes :

• Le transfert de propriété – lequel peut être opéré par un accord amiable ou par une ordonnance rendue par le juge de l’expropriation.

A défaut d’accord amiable et à compter de la saisine du juge de l’expropriation par le préfet, la procédure s’accélère puisque, « dans un délai de quinze jours à compter de la réception du dossier complet au greffe de la juridiction, le juge saisi prononce, par ordonnance, l’expropriation des immeubles ou des droits réels déclarés cessibles » (article R. 221-2 du code de l’expropriation).

L’ordonnance d’expropriation a pour effet d’opérer immédiatement le transfert de propriété au profit de l’expropriant et d’éteindre les droits réels (servitudes, usufruit) et personnels (baux) existant sur les biens.

Toutefois, ce n’est qu’à compter de sa notification aux intéressés (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire) que l’ordonnance d’expropriation pourra être exécutée à leur encontre (article R. 221-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Il s’agit donc d’une condition essentielle à la prise de possession du bien exproprié.

• La fixation de l’indemnité d’expropriation– laquelle peut intervenir par un accord amiable ou à la suite d’un jugement rendu par le juge de l’expropriation.

Conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ce n’est qu’à défaut d’accord amiable entre l’expropriant et l’exproprié que l’indemnité d’expropriation est fixée par le juge de l’expropriation, qui est saisi par la partie la plus diligente, dans un délai d’un mois à compter :

• • soit de la notification des offres présentées par l’expropriant (articles R. 311-4 et R. 311-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique)

  • soit de la notification du mémoire valant offre établi par l’expropriant (article R. 311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique)

  • soit de la mise en demeure, adressée par l’exproprié, de lui notifier les offres (article R. 311-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique)

Le ministère d’avocat est obligatoire, dans le cadre de cette procédure, dont l’originalité réside dans le fait que le juge de l’expropriation procède à une visite des parcelles concernées dans le cadre d’un transport sur les lieux.

L’exproprié, qu’il soit propriétaire ou simple titulaire de droits sur le bien, a droit à l’indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain lié à l’expropriation.

L’indemnité d’expropriation se décompose en :

• • une indemnité principale (pouvant correspondre à la valeur vénale du bien exproprié à la date à laquelle le jugement est rendu)

  • des éventuelles indemnités accessoires (indemnité de remploi, frais de déménagement, frais de remplacement d’une clôture…)

• Le paiement de l’indemnité d’expropriation

L’expropriant doit, préalablement à la prise de possession des biens, payer ou consigner (s’il existe un obstacle au paiement) l’indemnité d’expropriation fixée amiablement ou judiciairement.

• La prise de possession

La prise de possession du bien pourra intervenir à la condition, d’une part, que l’ordonnance d’expropriation ait été régulièrement notifiée à l’exproprié et, d’autre part, que l’indemnité d’expropriation ait été payée (ou consignée).

Dans cette hypothèse, l’exproprié qui se maintiendrait dans les lieux pourrait s’exposer à une mesure d’expulsion.

Le contentieux de l’expropriation est complexe dans la mesure où il relève du juge administratif, mais également du juge judiciaire, et plus précisément du juge de l’expropriation.

Cette répartition des compétences implique une parfaite maîtrise des règles du droit de l’expropriation tant pour défendre les intérêts des expropriés, que pour assister ou représenter les expropriants, de manière efficace.

S’agissant du principe même de l’expropriation , c’est le juge administratif qui est compétent.

En effet, les recours tendant à l’annulation de la déclaration d’utilité publique (DUP) ainsi que de l’arrêté de cessibilité doivent être portés devant le tribunal administratif territorialement compétent, ou le Conseil d’État (en premier et dernier ressort), pour les opérations les plus importantes.

Pour être recevables, ces recours doivent (en principe) être engagés dans le délai (classique) de deux mois (article R. 421-1 du code de justice administrative) :

• à compter de l’accomplissement des formalités de publicité appropriées en ce qui concerne l’arrêté de DUP
• à compter de la notification de l’arrêté de cessibilité

En règle générale, ces recours sont engagés par la voie d’une requête adressée au tribunal administratif – étant précisé qu’en cas de jugement défavorable, il est possible d’interjeter appel auprès de la cour administrative d’appel, l’arrêt d’appel étant ensuite susceptible de faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat.

Si ces procédures sont fréquemment négligées par les expropriés – qui se concentrent souvent sur les procédures devant le juge judiciaire relatives au montant de l’indemnité d’expropriation, elles sont pourtant susceptibles d’avoir un fort impact sur la procédure d’expropriation, comme cela ressort de l’article L. 223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux termes duquel :

« Sans préjudice de l’article L. 223-1, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation.

Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation ».

Selon les cas, des procédures de référés (référé-suspension ou référé-liberté) peuvent également être mises en œuvre.

S’agissant de l’indemnité d’expropriation, c’est le juge judiciaire et, plus précisément, le juge de l’expropriation du département dans lequel sont situés les biens expropriés qui sont compétents pour en fixer le montant (article R. 211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

En cas d’insatisfaction sur le montant de l’indemnité d’expropriation fixé par le juge, les parties (ou le commissaire du gouvernement) disposent de la faculté d’interjeter appel du jugement dans un délai d’un mois à compter de sa notification, par déclaration d’appel (par lettre recommandée notifiée au greffe de la cour d’appel), étant précisé que l’appel n’a pas d’effet suspensif (articles R. 311-24 et R. 311-25 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

L’arrêt rendu par la cour d’appel pourra lui-même faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant la Cour de cassation dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Vous l’aurez compris, le droit de l’expropriation, qui constitue une matière hautement technique et éminemment complexe, nécessite une connaissance approfondie des règles de fond (textes et jurisprudence la plus récente), mais également une excellente maîtrise de la procédure contentieuse (administrative comme judiciaire).

Notre grande expérience en la matière est de nature à vous offrir, en matière de conseil, une assistance de qualité à chaque étape de la procédure et, en matière de contentieux, une analyse claire et objective des chances de succès de la requête, mais également de bénéficier de préconisations adaptées, et ce, que vous soyez en position de requérant comme de défendeur.

Cette analyse constitue une étape fondamentale pour prendre les décisions qui s’imposent afin d’éviter de s’engager dans un procès, susceptible de s’avérer onéreux, contre-productif et finalement décevant, voire frustrant.

Aussi, après une analyse du dossier, nous établirons, à vos côtés, la meilleure stratégie à mettre en œuvre – en envisageant l’intégralité des options contentieuses, en demande (référé-suspension contre l’arrêté de cessibilité assorti d’un recours au fond, référé-liberté destiné à obtenir une injonction de stopper les travaux, recours à la technique de la contestation de la DUP devenue définitive par la voie de l’exception d’illégalité, action en constatation de perte de base légale de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité devant le juge de l’expropriation …) comme en défense (sollicitation d’une régularisation de la DUP auprès du juge administratif, invocation de la jurisprudence « Ocréal » …).

Nous sommes ainsi capables de vous proposer une assistance sur-mesure, comprenant le développement d’une démonstration juridique approfondie de grande qualité, appuyée sur les textes applicables, la jurisprudence disponible et une analyse très fine des pièces du dossier.

Vous bénéficierez également de la présence d’un avocat expérimenté à vos côtés tout au long de la procédure, et notamment lors de l’audience, et ce, quelle que soit la juridiction saisie (administrative comme judiciaire), y compris en dehors de la métropole (tribunal administratif de Guadeloupe, tribunal administratif de la Martinique, tribunal administratif de la Guyane, tribunal administratif de Saint-Martin, tribunal administratif de Saint-Barthélemy, tribunal administratif de Saint-Pierre-et-Miquelon, tribunaux administratifs de la Réunion et de Mayotte, Tribunaux administratifs de Wallis-et-Futuna, de la Polynésie française, et de la Nouvelle Calédonie).

Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) des expropriants tout au long du processus d’expropriation :

Phase administrative

• conseil des personnes publiques lors de l’élaboration des dossiers d’enquête publique, tant sur la forme que sur le fond, afin de caractériser l’intérêt général qui s’attache aux projets envisagés
• représentation devant le juge administratif dans le cadre de recours contre une déclaration d’utilité publique, un arrêté de cessibilité ou encore les délibérations approuvant des projets nécessitant des expropriations

Phase judiciaire

• préparation et notification des mémoires de saisine du juge de l’expropriation et des lettres y afférentes aux expropriés et au commissaire du gouvernement dans le cadre des procédures en fixation de l’indemnité d’expropriation
• accompagnement des clients lors de la phase judiciaire de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, afin d’évaluer la valeur vénale des biens expropriés
• représentation des clients à l’occasion du transport sur les lieux et de l’audience devant le juge de l’expropriation

Phase administrative

Représentation d’un département dans le cadre d’un recours tendant à l’annulation d’une déclaration d’utilité publique relative à la construction d’une route.

Représentation d’un département dans le cadre d’un recours tendant à l’annulation d’une déclaration d’utilité publique relative à un espace naturel sensible (ENS).

Représentation d’une société expropriée lors d’un recours en annulation contre un arrêté de cessibilité dans le cadre d’une opération d’aménagement d’envergure en Ile-de-France.

Représentation d’une société expropriée lors d’un recours en annulation contre un arrêté de cessibilité dans le cadre de la création d’une zone d’aménagement concerté par un établissement public d’aménagement (recours en appel n° 1 et recours en appel n° 2 après renvoi du Conseil d’Etat, et une série de référés-libertés (y compris devant le Conseil d’Etat) tendant à ce qu’il soit enjoint à l’aménageur de suspendre les travaux).

Phase judiciaire

Représentation d’un département lors de plusieurs procédures en fixation d’indemnités d’expropriation dans le cadre d’un projet d’aménagement d’une piste cyclable.

Représentation d’un département lors de quatorze procédures en fixation d’indemnités d’expropriation dans le cadre d’un projet d’aménagement de diffuseurs autoroutiers.

Représentation devant le juge de l’expropriation de copropriétaires en indivision en vue d’obtenir le délaissement de leur parcelle et la fixation judiciaire du prix y afférent.

Elaboration d’un guide pratique « vade-mecum », destiné à un département, consacré aux formalités à respecter au cours de la phase judiciaire d’une procédure d’expropriation.

Assistance d’un département relatif aux conséquences de la caducité d’une déclaration d’utilité publique sur la réalisation d’un projet de liaison routière.